租期超过20年，是否房屋租赁合同整体无效

房屋租赁合同超过二十年怎么办

房屋租赁合同超过二十年超过的部分无效。

根据我国相关法律法规规定，当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年，房屋租赁期间届满，当事人续订房屋租赁合同的租赁期限自续订之日起同样不得超过20年。

有效的合同要满足的条件如下：

1、当事人具有相应的民事行为能力：

民事行为能力包括合同行为能力和相应的缔约行为能力，这是当事人了解和把握合同的发展状况及法律效果的基本条件。

（1）自然人签订合同，原则上须有完全行为能力，限制行为能力人和无行为能力人不得亲自签订合同，而应由其法定代理人代为签订。合同法有一个例外规定，限制行为能力人可以独立签订纯利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的合同。

（2）对于非自然人而言，必须是依法定程序成立后才具有合同行为能力。同时还要具有相应的缔约能力，即必须在法律、行政法规及有关部门授予的权限范围内签订合同。

2、当事人意思表示真实：

缔约人的表示行为应真实地反映其内心的效果意思，即其效果意思与表示行为相一致。

意思表示不真实，对合同效力的影响应视具体情况而定，包括以下几种情况：

（1）在一般误解等情况下，合同仍为有效。

（2）在重大误解时，合同则可被变更或者撤销。

（3）在乘人之危致使合同显失公平的情况下，合同可被变更或者撤销。

（4）在因欺诈、胁迫而成立合同场合，若损害国家利益，合同无效;若未损害国家利益，合同可被变更或撤销。

3、不违反法律或社会公共利益。

4、合同标的须确定和可能：

合同标的决定着合同权利义务的质和量，没有它，合同就失去目的，失去积极的意义，应归于无效。

（1）合同标的可能，是指合同给付可能实现。

（2）合同标的确定，是指合同标的自始确定，或可得确定。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第七百零五条

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第七百零七条

租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

超过20年租赁合同有效吗

法律主观：

租赁期限超过20年租赁合同具备法律效力，只是超出二十年的部分不具备法律效力。根据《民法典》第七百零四条的规定，租赁 合同的内容 一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

法律客观：

《中华人民共和国民法典》

第七百零五条

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；

但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

租赁合同超过20年的法律后果

超过二十年的租赁合同是有效的，但是超过二十年的部分无效。 按照法律规定，租赁期限不得超过二十年。租赁期限届满，可以续订租赁合同。

【法律分析】

20年以上的部分是无效的。根据法律规定，租赁期限不得超过20年。租赁期限届满后，租赁合同可以续订，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。比如房屋租赁合同期限签订25年，前20年的合同期限有效，双方应按合同约定履行合同，未履行合同义务的，属于违约；接下来的五年合同期限无效，任何一方都可以不履行合同义务，不承担违约责任。合同有效应当具备有效要件，如下：1、租赁合同双方当事人，具备相应民事行为能力；2、订立租赁合同出于意思真实表示；3、租赁合同内容不违反法律、行政法规等强制性规定，不违背公序良俗。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》 第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

合同法租赁期限超20年

法律主观：

租赁合同期限超了20年的处理方式为对于超过二十年的部分认定无效。如果双方当事人在二十年的租赁期限届满后，还想保持租赁关系的，可以续签合同，但是续签的租赁合同的期限仍然不能超过二十年。

法律客观：

《中华人民共和国民法典》第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民法典》第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。