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抵押权人不同意影响不动产合同效力吗

2023.12.28 355人阅读
导读：”依上述法律规定，不动产抵押合同应自办理抵押物登记之日起生效,不动产抵押合同生效条件《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效,当事人以不动产设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立，但未经登记不得对抗善意第三人,”而法律、行政法规对抵押登记的规定，不属于强制性规范，因此不能绝对地以抵押物是否进行登记来认定不动产抵押合同是否有效。

不动产抵押合同生效条件包括哪些？

双方当事人若是以不动产作为抵押，担保他们之间的债权债务关系，则需订立不动产抵押合同。那么不动产抵押合同，生效条件都有哪些？

不动产抵押合同生效条件

《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。不动产抵押合同属于设立不动产物权的合同，因此，即使负有履行抵押登记义务的抵押合同义务人未办理物权登记也不影响抵押合同的效力。

抵押合同是抵押权设立的原因，抵押权设立是合同当事人履行抵押合同的结果，因此仅有抵押合同并不必然导致抵押权的设立。根据《物权法》有关规定，“不动产抵押权的设立应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，如果义务人没有履行抵押登记手续，抵押权并没有设立，因此，未办理物权登记的，合同对方不能享有物权的优先受偿权。

不动产抵押合同中，抵押登记对合同效力有什么影响？

合同法第44条第2款规定“法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效时，依照其规定。”担保法第41条规定“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记抵押合同自登记之日起生效。”依上述法律规定，不动产抵押合同应自办理抵押物登记之日起生效。但根据合同成立与生效的构成要件及相互关系，抵押登记对不动产抵押合同效力的影响应细化到以下三个方面：

1、抵押登记不是不动产抵押合同的成立要件。因为合同是当事人合意的结果，是合同自由原则的体现，只要当事人双方根据要约和承诺的规则就合同的主要条款达成一致意见，并据担保法的规定签订了书面形式的抵押合同，不动产抵押合同即告成立。而抵押登记是当事人合意以外的因素，不属于合同成立要件的范畴，所以不动产抵押合同是否成立，不受抵押物是否进行登记的影响。

2、抵押登记不是不动产抵押合同的有效要件。合同是否有效，体现了国家对意思自治的合理干预。合同法第五十二条规定了合同无效的五种情形，“(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或若第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”而法律、行政法规对抵押登记的规定，不属于强制性规范，因此不能绝对地以抵押物是否进行登记来认定不动产抵押合同是否有效。

不动产抵押如何理解？

不动产抵押是债务人以不动产作为抵押。但法律禁止流通或禁止强制执行的财产不得作为抵押物。

抵押是债务人或第三人对债权人以一定财产作为清偿债务担保的法律行为。提供抵押财产的债务人或第三人称为抵押人;所提供抵押财产称为抵押物;债权人则为抵押权人。

这里指的第三人通常是保证人，抵押物不一定由债务人提供，保证人也可以通过抵押的形式为债务人提供保证。

不动产的抵押必须办理抵押登记，抵押权自登记之日设立;当事人以不动产设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立，但未经登记不得对抗善意第三人。

抵押权人不同意的抵押合同是否有效

抵押权人不同意不影响不动产合同效力。法律规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。就不动产物权变动而言，这里的转让，指的是不动产物权变动的结果，而不是原因。引起不动产变动的原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。

【法律依据】

《民法典》第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

民法典不动产抵押权新规定

法律主观：

民法典不动产抵押权的设立要件是：,1.抵押人必须具备主体资格。,2.抵押物必须符合法律规定。从各国立法来看，并非所有不动产均可设定抵押权。,《中华人民共和国民法典》第三百九十四条，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。,不动产抵押合同在成立时生效。,《民法典》第二百一十五条，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”,不动产抵押合同属于设立不动产物权的合同，因此，即使负有履行抵押登记义务的抵押合同义务人未办理物权登记也不影响抵押合同的效力。,抵押合同是抵押权设立的原因，抵押权设立是合同当事人履行抵押合同的结果，因此仅有抵押合同并不必然导致抵押权的设立。,《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。如果义务人没有履行抵押登记手续，抵押权并没有设立，因此，未办理物权登记的，合同对方不能享有物权的优先受偿权。

不动产抵押登记和动产抵押登记都是对抗第三人？

不动产抵押登记采公示生效主义，而动产抵押登记采公示对抗主义。在我国，不动产抵押登记同时需要债权意思表示和登记、交付，才构成完整的物权变动，同时要求有权处分和有效合同。而动产抵押登记采公示对抗主义，动产抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。

法律分析

对于不动产抵押登记，根据我国民法典第208、209条的规定，采债权形式主义，在意思表示真实、合同有效的前提下，不登记不发生法律效力，不登记不发生物权变动；而对于动产抵押登记，我国采公示对抗主义，民法典明文规定，以动产抵押的，抵押权自合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人，即未登记不影响合同效力，仅仅在善意第三人善意取得动产以后无法对抗第三人而已。经过公示表彰的权利具有对抗第三人的效力， 在第三人的权利与登记权利人的权利发生冲突时， 登记权利人的权利

受法律保护。 当物权之权利人以一定的方式公开向社会表彰其权利时， 其物权便获得社会的承认， 从而对所有的人都发生一定的效力， 当权利人的权利因其他人主张利益而可能受到侵害时， 法律将保护经过公示的权利人的利益。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第二百零八条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第二百零九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第四百零三条　以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

抵押合同不登记有效吗

有效。抵押合同未办理抵押登记，但不影响合同效力，合同是有效的。抵押合同不登记如果不违反法律强制性规定的有效。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理登记手续的，应当依照其规定办理登记，未办理登记手续影响合同生效。

已经合法成立或者已签订的但未办理抵押登记的不动产抵押合同，应区分不同情况进行处理：

（一）在债权人不主张抵押合同无效的情况下，可以要求补办抵押登记。如无其他债权人对不动产抵押物主张权利或者不动产抵押合同无效的情况下，抵押权人要求抵押人补办登记的，法院应予支持。因为不动产抵押合同订立后，未办理抵押登记，只是抵押权没有设定，抵押合同并不因此而无效。合同既已生效，对合同当事人就产生拘束力，负有办理抵押登记义务的当事人就应按合同履行。

（二）权利凭证已经交付而登记机关有过错的，可以认为抵押权已经设立。如因登记机关的原因，未办登记手续，抵押人已将抵押财产的权利凭证交付给抵押权人的，法院可以认定抵押权有效设定，但不能对抗善意第三人。

（三）抵押人故意不办理登记的，要承担违约责任。如债权人无过错，法院可判令负有办理抵押登记义务的当事人承担违约责任。实践中有抵押人在不动产抵押合同签订后故意不办理抵押登记的情形，法院如查证属实，可依据担保法司法解释的规定，判令抵押人承担赔偿责任。

未办理抵押登记与抵押人无关时，抵押人仅承担抵押合同上的担保义务。具体如下：

1.继续履行的违约责任。在能够继续办理抵押登记情况下，当债权人行使登记请求权，要求抵押人办理抵押登记时，根据规定，抵押人应承担协助债权人办理抵押登记的义务。

2.赔偿损失的违约责任。在不能继续办理抵押登记，例如抵押物被查封的的情况下，当债权人要求抵押人赔偿因未进行抵押登记给其造成损失时，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，应承担赔偿责任。

3.抵押合同上的担保义务。无论抵押人是否违反抵押登记的义务，根据区分原则，只要抵押合同有效，债权人就可以要求抵押人承担抵押合同上的担保义务。当事人之间订立抵押合同的意思表明，抵押人同意以抵押权的实现方式来清偿债权，也就是说，只要主债务人未依约向债务人清偿债务，债权人可以就该标的物变价来实现债权。所不同的是，在办理了抵押登记的情况下，债权人可以直接行使抵押权，在未办理抵押登记的情况下，债权人只能请求抵押人在抵押物价值范围内承担担保义务。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

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